別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 72,300,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市富田新港１丁目２番２ ②地積 　(㎡) 3,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ臨海工業地域 南東15.5m市道 水道、下水 伊予富田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 伊予富田駅　北東方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内南東部の臨海工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。タオル産業等の地元基幹産業は 先行き不透明感があり、地価水準は若干の弱含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市内の工業地域一帯であり、一部隣接市の工業地域を含む。需要者は、今治市を中心とした東予地区 の法人企業が中心であり、県外資本の進出はあまり見られない。主要産業である造船海運業の業況は回復傾向にあり、 タオル製造業も停滞期を脱しつつあるが、資材高騰等の影響から先行きは不透明である。市内における工業地の取引事 例は少なく、規模や価格帯ともにバラツキが大きく、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の工業地域はその地域特性から自用の工場が殆どであり、倉庫物件については一部賃貸も認められ るが、その賃貸市場は熟成していない状況にあるため、収益価格は求められなかった。一方、信頼性の高い取引事例か ら試算された比準価格は、精度の高い価格であると思料する。よって本件では、比準価格を採用し、東予地区における 工業地の需給動向を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業を含め先行きは不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 市内臨海工業地域であり、地域要因に特段の 変化はないが、地元基幹産業は先行き不透明 な状況にあり、地価は若干の下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％