鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

今治 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｙ -874	今治市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m市道、南東4.2m、二方路		準工 (60,200)
b	２３Ｋ２Ｙ -1721	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、北西2m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	２３Ｋ２Ｙ -1051	今治市		更地	（　）	台形	北東17.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３Ｋ２ -819	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m県道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,260	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 68.5]	51,293	100 [ 89.7]	57,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,200
b	(　 ) 47,393	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	52,283	100 [ 90.8]	57,580		57,600
c	(　 ) 40,333	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	53,024	100 [ 90.8]	58,396		58,400
d	(　 ) 32,854	100 [ 80.0]	[ 99.1] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	62,612	100 [ 107.4]	58,298		58,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 -5.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,100 円／㎡]

今治 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,834,923	894,640	2,940,283	2,676,650	263,633	（　0.9384） 247,393	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,850,843 円　　　　（　 7,190 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	210.00	ＬＳ1	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	675 ㎡	16.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗、駐車スペース１３台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	1,650	346,500	3.0	1,039,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		346,500		1,039,500
								0

⑨年額支払賃料	346,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,158,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当のため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,158,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,825,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,039,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,834,923 円　　　　（　 5,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ２　　　　-201	1,644 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,682	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ２　　　　-251	1,811 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,610
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,740 円	4,158,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,400 円	33,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,640 円　（　　　　　　 1,325 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,650 円（　　　　　 3,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,834,923 円
②総費用	894,640 円
③純収益　①－②	2,940,283 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,850,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,190 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
今治 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-5

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　石川　裕康

TEL.

鑑定評価額

39,300,000 円

１㎡当たりの価格

58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市南高下町１丁目８２５番１｢南高下町１－１－４１｣				②地積　(㎡)	675 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｗ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西9m県道、背面道	水道、下水	今治 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

今治駅　南東方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地周辺の幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後も現状のままで推移すると予測する。地価は背後の
住宅地価格に近づきつつあり、底値を模索しつつ若干の下落が続く。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,190 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、今治市の中心市街地周辺の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、地場の個人事業者や法人が
主で、外部資本による需要も見られる。中心市街地周辺の商業地域は地域間競争が激しく、また、ネット通販の台頭に
より厳しさを増している。出店に際しては借地が多いため土地取引件数は少なく、数少ない取引にも事情含みのものが
多いことや、取引される価格帯もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、収益性に着目した土地取引が少ない。また、一棟貸しやテナントビル等の賃貸借市場の熟成度は
低いため、収益性から意思決定を行う需要者は少なく、取引市場では自己使用目的での取引が中心になっている。した
がって、取引価格の水準を重視して価格が決定されることが一般的と認め、比準価格を採用し、収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　今治 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,600 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[132.6]

[100.0]
100

57,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は緩和傾向にあるが、主要
産業の造船業及びタオル製造業はともに低迷
が続いており、諸物価高騰もあって先行きは
不透明である。

地域要因に特段の変動は見られない。今治市
郊外の路線商業地域であり、借地が多く、土
地取引は低調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.9
交通・接近　　　 +10.1
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｙ -1043	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３Ｋ２Ｙ -1051	今治市		更地	（　）	台形	北東17.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３Ｋ２Ｙ -872	今治市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m市道、南東4.2m、二方路		準工 (60,200)
d	２３Ｋ２Ｙ -1721	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、北西2m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,275	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	47,479	100 [ 82.0]	57,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,900
b	(　 ) 40,333	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	53,024	100 [ 89.8]	59,047		59,000
c	(　 ) 36,317	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 68.5]	51,374	100 [ 89.2]	57,594		57,600
d	(　 ) 47,393	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	52,283	100 [ 89.8]	58,222		58,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,200 円／㎡]

今治 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,829,618	889,128	2,940,490	2,676,650	263,840	（　0.9384） 247,587	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,854,647 円　　　　（　 7,190 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	210.00	ＬＳ1	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	675 ㎡	16.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗としての１棟貸しを想定（駐車場１３台）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	1,630	342,300	3.0	1,026,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		342,300		1,026,900
								0

⑨年額支払賃料	342,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,107,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,107,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 287,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,820,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,026,900 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,829,618 円　　　　（　 5,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ２　　　　-404	1,339 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,634 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ２　　　　-251	1,811 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,677
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,228 円	4,107,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,400 円	33,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 889,128 円　（　　　　　　 1,317 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,650 円（　　　　　 3,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,829,618 円
②総費用	889,128 円
③純収益　①－②	2,940,490 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,854,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,190 円／㎡）