別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
今治 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 3-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL. 
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 今治市高部字辻堂甲１０８７番１
 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東1.3m未舗装市道 水道 波止浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   80 ｍ、南   70 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 １，２５０㎡程度の現況田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺が開発されつつある宅地
見込地地域		 道

路		 １．３ｍ未舗装市道 交通

施設		 波止浜駅　北西方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 蓋然性は特段高くない地域であるが、将来的には宅地化の可能性がある。物価高により造成費が上昇している。
さらに市内では新規分譲価格の上昇が見られる。
(3)最有効使用の判定 造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,430 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は今治市陸地部の宅地見込地地域である。需要者は今治市内の宅地分譲を目的とする不動産業者が中心であ
る。同一需給圏内には潜在的なものも含め開発素地は多く存在するが、これらは元々個別性が強い傾向にあり、校区ご
とによっても値付けや販売期間が大きく異なり、需要の中心となる価格帯の判断は難しい状況である。人口減少などの
根幹的問題から分譲地の需要も減退しているので、その相関関係にある開発素地の市況も厳しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 需要者は投資採算性に基づき意思決定を行う不動産業者が中心である比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事
例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。一
方、控除法による控除後価格も理論的な価格であるが、想定項目が多く信頼性が劣る。従って、比準価格を標準に、控
除後価格は参考に留めて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -3.2 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口減少という根幹的問題があり、基幹産業のタオ
ル・造船業は先行き不透明感を払拭できていない。
新規分譲地の価格上昇がみられる。

地域要因に特段の変動はない。宅地需要はそれほど
強くない地域である。海運業が好調であり好影響の
期待感もある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 今治 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ２

-615		 今治市 雑種地   不整形 南東4m市道、
北西4m、
二方路

｢調区｣ 

(70,200)
b ２３Ｋ２Ｙ

-1032		 今治市 田   ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
c ２３Ｋ２Ｙ

-1063		 今治市 畑   ほぼ整形 西6.8m市道、
南東4.6m、
北2m、
三方路

１住居

(60,200)
d ２３Ｋ２Ｙ

-1068		 今治市 田   ほぼ台形 南東0.9m未舗
装農道、
中間画地

１中専

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,080 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  80.0]
11,305 		 100
[ 125.1]
9,037 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,040 
b (　　            )
14,735 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
14,573 		 100
[ 161.7]
9,012 
9,010 
c (　　            )
11,712 		 100
[ 100.0]		 [  93.4]
100		 100
[ 100.0]
10,939 		 100
[ 122.3]
8,944 
8,940 
d (　　            )
14,300 		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  98.0]
14,139 		 100
[ 157.3]
8,989 
8,990 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +64.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.3 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +32.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,000 円／㎡]
今治 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 15.0 月　p：  0.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,500  （　   75.0 ％）
31,875 		 12,500    938  8,000  10,437 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  0.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9091　　　　      9,488		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,434		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,430 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３Ｋ２

-617

     56,889 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[130.2]

     42,408 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     42,400 
b ２３Ｋ２

-1610

     56,364 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[110.1]

     42,661 

     42,700 
c ２３Ｋ２

-1621

     45,217 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[104.1]

     42,662 

     42,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   +3.1 環境　　　  +25.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 買進み ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   -5.3 環境　　　  +14.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.5 交通・接近   +0.6 環境　　　   +3.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
今治

-2
40,600 		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]
42,104 		 [100.0]
100
42,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +0.4
交通・接近　　  -7.1
環境　　  +9.0
行政　　   0.0
その他　   -7.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     50 ｍ、南     10 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 99 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  1 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     38　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（高さ２．２ｍ
　、総延長約２９０ｍ）
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路幅員：幹線６ｍ、支線４
　．３ｍ、総延長約２７０ｍ、アス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　直径３００ミリ硬質塩化ビニール
　管：約２７０ｍ、各画地雨水枡等
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積：２３０㎡　　　　　　
　砂場、ベンチ、すべり台、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　各戸プロパンガス又はオール電化
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
今治 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 3-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL. 
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 今治市高部字辻堂甲１０８７番１
 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東1.3m未舗装市道 水道 波止浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   80 ｍ、南   70 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 １，２５０㎡程度の現況田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺が開発されつつある宅地
見込地地域		 道

路		 １．３ｍ未舗装市道 交通

施設		 波止浜駅　北西方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域及びその周辺は、農地が残る中で徐々に宅地開発されつつある地域で、長期的には住宅団地として開発
され、住宅地域に転換されていくと予測されるが、当分の間は、現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 造成後は低層戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      6,770 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は今治市陸地部の宅地見込地地域である。需要者はその特性から今治市内の不動産開発業者が中心である。
同一需給圏内には住宅向けの開発素地が多く存し、開発素地としての特性から個別性が強く、取引される価格帯は様々
で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。最終需要者向けの完成宅地の下落傾向が続いている状況等から
、開発素地としての市況は依然として厳しい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 需要者は投資採算性に基づき意思決定を行う不動産開発業者が中心である。比準価格は現在の市場性を的確に把握して
おりその信頼性は高い。一方、需要の中心となる不動産開発業者の側に立った控除法による控除後価格も有用性が高い
が、想定項目が多く相対的な信頼性は劣る。よって本件では、周辺地域の将来的な住宅地需要も勘案して比準価格を採
用し、控除後価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -3.2 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオル産業
を含め先行きは不透明である。市内地価水準は依然
下落基調にあるが、下落幅は縮小しつつある。

住宅素地に対する需要は弱く、特に単独画地では開
発許可の得られない開発素地については、リスクが
大きいため地価水準の下落が続いている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 今治 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ２

-614		 今治市 田   ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地

１住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
b ２３Ｋ２Ｙ

-1032		 今治市 田   ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
c ２３Ｋ２Ｙ

-1034		 今治市 田   ほぼ長方形 南西3.2m市道
、中間画地

１住居

(60,160)
d ２３Ｋ２Ｙ

-1068		 今治市 田   ほぼ台形 南東0.9m未舗
装農道、
中間画地

１中専

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
7,072 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
7,022 		 100
[  79.8]
8,799 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,800 
b (　　            )
14,735 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
14,573 		 100
[ 154.8]
9,414 
9,410 
c (　　            )
9,697 		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]
9,425 		 100
[ 103.0]
9,150 
9,150 
d (　　            )
14,300 		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  98.0]
14,139 		 100
[ 161.8]
8,739 
8,740 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +57.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +42.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,000 円／㎡]
今治 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 15.0 月　p：  0.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
39,100  （　   75.0 ％）
29,325 		 11,000    825  8,000  9,500 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  0.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9091　　　　      8,636		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      6,766		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 6,770 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３Ｋ２

-1607

     34,174 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.7]		 100
[105.2]

     39,437 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     39,400 
b ２３Ｋ２

-1603

     40,878 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[105.6]

     39,117 

     39,100 
c ２３Ｋ２Ｙ

-857

     41,222 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[102.8]

     38,920 

     38,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.2 交通・接近   -6.6 環境　　　  +14.0
画地　　　   -9.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.4 交通・接近   +4.1 環境　　　   +1.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.4 交通・接近   -3.4 環境　　　   +6.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 39,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
今治

-2
40,600 		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.7]
39,123 		 [100.0]
100
39,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +0.4
交通・接近　　  -7.1
環境　　  +9.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 39,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     50 ｍ、南     10 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 99 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  1 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     38　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（高さ２．２ｍ
　、総延長約２９０ｍ）
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路幅員：幹線６ｍ、支線４
　．３ｍ、総延長約２７０ｍ、アス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　直径３００ミリ硬質塩化ビニール
　管：約２７０ｍ、各画地雨水枡等
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積：２３０㎡　　　　　　
　砂場、ベンチ、すべり台、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　各戸プロパンガス又はオール電化