別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -23 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市朝倉北甲６３３番８０ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 伊予桜井 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 伊予桜井駅南西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅団地であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域経済の先行きは不 透明で、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、朝倉地区の住宅地域を中心とした今治市郊外の住宅地域である。需要者は、朝倉地区に地縁性を有する 一次取得者層が中心である。今治市の中心市街地から遠く、朝倉地区内においても生活利便性が劣ること等により、住 宅の需要は弱含みで推移している。宅地分譲等は見受けられず、需給ともに弱い状況である。当該地域の需要の中心と なる土地の価格帯は、土地のみで総額４００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台に戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域であり、収益目的の共同住宅は見られず、自己所有の住宅が中 心で、収益物件を想定することは現実的ではないことから、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、規範性の高い 事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [183.4] [102.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安やサプライチェーンの混乱等の影響によ り原材料価格が高騰し、主要産業のタオル製 造業、造船業等は先行き不透明な状況が続い ている。 市街化調整区域内の住宅地域であり、特筆す べき地域要因の変動は認められない。当該地 域の地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.2 交通・接近　　　  +9.4 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％