別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 今治 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -22 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市徳重字川崎７１番１２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する郊外の 住宅地域 北西4m私道 水道、下水 伊予富田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 伊予富田駅　西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状の住環境を維持するものと予測する。需要は比較的安定的に推移し、地価は底値を探る傾向で推移す ると予測するが、新型コロナウイルス、地場産業の先行き不安等の影響もあり、先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市南部郊外、主として清水小学校区を中心とした住宅地域と判定した。需要者の中心は今治市に居住 する３０～４０歳代の一次取得者で、今治市外居住者からの需要は少ない。当該地域における住宅地需要の中心価格帯 は土地のみで４００～６００万円程度である。地価は底打ち感がみられるが、土地需要はやや弱含みで、地価はやや下 落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半である。また、賃貸用共同住宅の想定は画地 条件等の観点から現実性に欠けることより、収益価格を試算することは断念した。したがって、現実の取引実態を反映 した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡、周辺公示地とのバランス等も検討して、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [ 99.6] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船 は大型外航船は改善しているが内航船はかな り厳しい。地価水準は下落基調が若干緩やか になっている。 地価要因に変動は見受けられない。地域の地 価は底打ち感がみられるが、宅地需要は弱含 みであり地価は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％