別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 今治 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -21 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市矢田字後山乙３６０番２５ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北西4m市道 水道、下水 今治 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 今治駅　南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。建築費上昇の影響により宅地需 要は弱含みとなり、更に今治市の基幹産業の低迷の影響を考慮すると、今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は乃万小学校区内における住宅地域を中心として今治市郊外部の住宅地域である。需要者の中心は市内在住 の３０～４０歳代の一次取得者である。乃万地区は住宅地需要が高いものの、近隣地域は小学校や商業施設まで遠く、 生活上の利便性等がやや劣り、又丘陵地帯の古い住宅団地である事もあって、土地需要は減退傾向で推移している。需 要の中心となる価格帯は総額では、土地のみで６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅団地内で共同住宅等は見られず、自用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟で収益価格の試算は断念 した。比準価格は同一需給圏内から多数事例を収集し、信頼性の高い取引事例を採用して求めたものであり、比準の過 程も適切で地域格差率も妥当であり、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。依って代表標準地 との検討をし、建築費上昇の影響を考慮し比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [100.5] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷し ており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾 向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況 が続いている。 地域要因に特段の変動はない。市街化調整区 域に位置し生活利便性がやや劣ることや、建 築費上昇等の影響もあり住宅地需要力は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％