別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 今治 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -19 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市大正町６丁目３６５番４３ ｢大正町６－１－６４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 都市計画道路 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 今治 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 今治駅北方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 都市計画道路 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市の中心商業地に近い住宅地域である。今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。新型コロ ナウイルスの今後、地域産業の先行き等は不透明で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市の中心商業地に近い住宅地域である。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者であり、 周辺の市町からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺地域は利便性の良好な住宅地域であるが、工場等が混在し住 環境がやや劣ることから需要は弱含みであり、地価は依然下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅は散見されるが、自己使用目的の売買が中心である。また、標準地の 画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念せざるを得なかった。一 方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [103.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船 は大型外航船は改善しているが内航船はかな り厳しい。地価水準は下落基調が若干緩やか になっている。 特に地域要因の変動は認められない。住宅地 の需要は弱含みであり、当該地域の地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％