別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 今治 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東5m市道 水道、下水 今治 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 今治駅　南西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧玉川町の農家集落地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されると予測する。人口減少等 による有効需要の減退により、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧玉川町を中心とした今治市南部の住宅地域を包含する圏域である。需要者の中心は圏域内の地縁者が大 半で、外部の第三者の流入は稀である。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯及び取引規模は見出し難い状 態であるが、土地のみで７万円／坪前後の物件が中心である。当該地域内においては、地域経済の衰退、人口減少や高 齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は農家住宅等が建ち並ぶ古くからの集落であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なた め収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する 取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前 年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [185.9] [103.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今治市の人口は減少傾向。人気地区では住宅 地需要は比較的堅調であるが、旧集落、郊外 部地域に対する需要は総じて弱含みである。 地域要因に大きな変動はないものの、人口の 減少、低迷する地域経済情勢等により地価下 落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.4 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％