別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 今治 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -17 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市大西町九王甲２２５６番２２ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、下水 大西 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 大西駅　北西方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと予測するが、今治市の基幹産業の低迷の影 響を考慮すると、今後も暫くは住宅地需要力は弱含みが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧大西町内の住宅地域であると判断した。需要者は今治市在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心で ある。大西町は準大手造船企業の主力工場及び造船関連企業が多く存していることから、旧越智郡陸地部の中において は比較的活気があったが、この近年造船業は業況が厳しく先行き不透明の状況にあり、建築費上昇の影響もあり住宅地 需要の落ち込みがみられる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額６００～７５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、自己使用目的の売買が中心である。周辺に共同住宅は少なく、賃貸市場は未成熟であり収益価格 の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は当該標準地周辺の比較的近い位置における最近の取引事例から市場性を 求めたものであり、地域格差率等も妥当であり、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。依って 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [ 65.8] [103.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷し ており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾 向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況 が続いている。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 地場産業不振や建築費上昇等の影響から住宅 地需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　 +10.8 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％