別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 今治 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -16 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市波方町郷字郷乙４１５番２９６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 波止浜 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 波止浜駅　北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、当分の間現状を維持して推移するものと思われる。市内では人口減 少による根幹的問題により二極化が進んでいるが、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市波方地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、今治市に居住する３０～４０代の一次取 得者である。波方地区や隣接する波止浜地区及び大西地区は造船所や造船関連企業が多く通勤に便利であるが、今治中 心部まで遠く、商業施設等も少ないため需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額５００万円 ～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺において共同住宅はほとんどみられず、同一需給圏においても新規の賃貸事例はほとんどない。よって、 収益価格の試算は出来なかった。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切で あり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比準価格を採用し、代表標準 地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根幹的問題があり、タオル・ 造船業の基幹産業は先行不透明感を払拭でき ていない。分譲地価格の上昇がみられる。 地域要因に特段の変動はない。旧郡部に位置 し生活利便性の劣る地域であるため地価は依 然として下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％