別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -12 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市波止浜字赤崎１０番６８ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、下水 波止浜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 波止浜駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域周辺の戸建住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域経済の先行きが 不透明であり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、波止浜地区・波方地区を中心に、今治市郊外部の住宅地域である。需要者は、今治市居住の一次取得者 層が中心である。周辺地域において小規模な宅地分譲が散見されるものの、造船や海運等の地場産業の低迷により、需 要は弱含んでおり、地価は下落傾向にある。土地取引総額としては５５０万円～７００万円程度であるが、新築戸建物 件は建物の建築費高騰により需要の中心価格帯は把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅は散見されるが、自己使用目的の売買が中心である。また、標準地の 画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念せざるを得なかった。比 準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [103.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安やサプライチェーンの混乱等の影響によ り原材料価格が高騰し、主要産業のタオル製 造業、造船業等は先行き不透明な状況が続い ている。 造船業・海運業の先行きが不透明であり、土 地需要は低迷しており、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％