別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -11 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市宮下町１丁目甲１５９２番６ ｢宮下町１－４－４４｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 今治 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 今治駅　北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は従来からの戸建住宅地域として熟成しており、現状の住環境が維持されると予測する。地価下落率は 縮小傾向にあるが、当面は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市中心部近郊及びその外円の住宅地域一帯である。需要者の中心は、今治市内居住の３０～４０歳 代の１次取得者が中心である。近隣地域及びその周辺は交通接近条件が良好で、人気の高い地域であり、潜在的需要は 存すると思われるが供給は少ない。地価水準は依然として下落傾向が継続している。新規の宅地分譲はあまりないが、 既存の住宅団地内の土地においては、１６０㎡程度で８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が多い地域であり、周辺には共同住宅も存するが、収益価格については規模等を考慮し実現性 の観点から試算を断念した。よって本件では、同一需給圏内の類似地域から採用した取引事例に基づいて得た取引実勢 を反映する比準価格を標準とし、前年標準地価格からの変動率等を十分に勘案し、代表標準地価格との均衡に留意して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 93.3] [103.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業を含め先行きは不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 市内中心部近郊の住宅地であり、地域要因に 特段の変動はない。地価は依然として下落基 調が継続しているが、下落率は縮小傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％