別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 今治 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -10 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市別名字中河原１４９番１４ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中、 農地も見られる住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 今治 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 今治駅南西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域におけるイオンモール開業の影響は落ち着いてきている。人気校区に存し、宅地需要は安定しているが 、地場産業の業況、新型コロナ等の先行き不透明感もあり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市南西部を中心とした比較的中心市街地に近い住宅地域。需要者の中心は、今治市内に居住する一 次取得者で、市外からの転入は少ない。イオンモールを含む今治新都市事業の影響等で、今治市内の他地域と比べ土地 取引は概ね堅調であり、住宅地の需給は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地のみで１０００万円程度が 取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益物件の想定は困難であることから、収益価格の試算は断念した。比準価格は適切に試算されて おり信頼性は高い。また、自己利用目的での取引が中心の地域であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般 的である。したがって、比準価格を標準とし、前年価格からの変動等を十分に勘案し、代表標準地価格との均衡に留意 の上、検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船 は大型外航船は改善しているが内航船はかな り厳しい。地価水準は下落基調が若干緩やか になっている。 イオンモール開店の影響は収まりつつあるが 、人気校区に存しており、需要は根強く、地 価は若干下落傾向にあるが、安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％