別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -9 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市菊間町浜１１４番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 北東6.8m県道 水道 菊間 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       234 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ県道 交通 施設 菊間駅北西方 260m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今治市の西部郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測す る。地場産業の先行きが不透明であり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧菊間町を中心とした今治市西部の住宅地域である。需要者は、旧菊間町に地縁性を有する一次取得者 等が中心である。近隣地域及びその周辺地域は今治市中心部から遠く、接近条件等の生活利便性に劣ることに加えて、 人口減少や少子高齢化の傾向が強く見られることから、土地需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯としては 、土地取引総額で３５０万円～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が中心の既成住宅地域である。周辺に共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的 の売買が中心であり、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格の試算は断念した。比準価格は、規範性の高い事 例から得られた価格であり、市場の実態を反映しており、説得力を有するものと判断される。以上により、比準価格を 採用し、前年標準地価格からの変動率に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安やサプライチェーンの混乱等の影響によ り原材料価格が高騰し、主要産業のタオル製 造業、造船業等は先行き不透明な状況が続い ている。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 郊外部における住宅地の需給は弱く、地価は 依然として下落傾向が続いている。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％