別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 今治 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市郷本町２丁目７５２番５ ｢郷本町２－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 今治 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 今治駅　南方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな要因変化はなく、標準的な住宅地域として現状の住宅環境を維持するものと予測する。但し、主要産業は 低迷しており、又、建築費上昇等の影響から住宅地需要力も弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市中心部に近い南部郊外の住宅地域を中心とした圏域である。需要者の中心は今治市に居住する３０ ～４０歳代の一次取得者が大半を占める。利便性の良好な地域であり需要は堅調であったが、この最近は地場産業の低 迷や建築費の上昇傾向等の影響により、全般的には不動産市況は低迷しており需要は弱くなっている。近隣地域及び周 辺地域における土地需要の中心は土地で総額７００万円程度と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。戸建住宅を中心に、共同住宅等も散見されるが、 収益物件の取引はほとんど見当たらず、自用目的での取引が中心である。収益価格は画地規模が小さく賃貸用建物の想 定が困難である事から求められなかった。従って周辺地域における公示価格とのバランス検討や近隣地域及び周辺地域 の地価動向等を考慮のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　今治 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷し ており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾 向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況 が続いている。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 地場産業不振や建築費上昇等の影響から住宅 地需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向 である。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ -0.5 ％