別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 今治 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市南高下町３丁目７８８番５ ｢南高下町３－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 今治 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 今治駅　南東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は今治市中心部に近い利便性の高い住宅地域。今後も現状の住環境を維持するものと予測する。宅地需 要は弱く、地価も若干の下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市中心部に近い南東部郊外の戸建住宅地域を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は、今治市内 在住の３０～４０才代の１次取得者が中心である。近隣地域とその周辺の住宅地域においては、立地条件の良好な土地 の需要は堅調であり、全般的にみても同一需給圏の需要は比較的安定している。土地は８００万円前後が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には共同住宅も多いので、収益価格を求めようと試みたが、建築費の上昇もあって試算途中で純収益が マイナスとなり試算することができなかった。比準価格は同一需給圏内の地域的類似性の高い事例を採用し、自用の戸 建住宅が中心である市場下において説得性に優れ規範性のある価格が求められた。よって比準価格を標準として、代表 標準地価格から検討した価格との均衡も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.3] [101.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和傾向にあるが、主要 産業の造船業及びタオル製造業はともに低迷 が続いており、諸物価高騰もあって先行きは 不透明である。 地域要因に特段の変動は見られない。利便性 の高い住宅地域であり、根強い需要が認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％