別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市桜井１丁目甲１６６６番５ ｢桜井１－２－５４｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北西6.3m市道 水道 伊予桜井 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 伊予桜井駅　北方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。市中心部まで距離が有り、宅地需要は 弱く、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市南部の住宅地域一帯である。需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者が中心である。旧来 からの住宅地域で、今治市の中心市街地からは遠い立地状況にあり生活利便性はやや劣る。同一需給圏内においては小 規模の宅地分譲も散見されるが、今治市郊外部の土地需要は総じて弱く、地価は下落傾向が続いている。需要の中心価 格帯は、土地のみで４００万円～６００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域である。周辺に共同住宅等の収益物件は少なく、自己使用目的の売 買が中心であることに加えて、標準地の画地規模等を考慮し収益価格の試算は断念した。比準価格は、規範性の高い事 例から得られた価格であり、市場の実態を反映しており説得力を有するものと判断される。以上により、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [144.9] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業を含め先行きは不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 郊外部の住宅地の需給は弱く、地価は依然と して下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.1 交通・接近　　　  +9.8 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％