別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 今治 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市中堀２丁目１７８番３１ ｢中堀２－７－２２｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北西4m市道 水道、下水 波止浜 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 波止浜駅　西方 950m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持すると予測する。スーパー等を中心とした商業施 設の立地で利便性は向上したが、依然として地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市郊外部の住宅地域一帯であり、特に代替競争関係が強いのは、今治市北部の波止浜、波方地区を中 心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内在住または地縁を有する一次取得者である。基幹産業である造船業等 の業績は一部持ち直しの動きも見られるが、依然として旧今治市内の他の地域より地価下落幅が大きい。需要の中心と なる価格帯は、土地のみ規模２００㎡程度で８００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には共同住宅も散見されるが、相続税対策等によるものが多く、投資採算性の観点から賃貸物件を想定す ることが非現実的なため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は規範性の高い事例を採用して試算しており、信 頼性が高い。よって本件では、比準価格を採用し、前年標準地価格からの変動率及び同一需給圏内の宅地分譲価格、成 約状況等の検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業を含め先行きは不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 周辺地域に地場スーパー等を中心とした商業 施設が出店し、利便性は向上したが地価水準 への影響は限定的であり、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％