別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 9-5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市西垣生町１８０８番２外 ②地積 　(㎡) 13,676   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:2 工場 木材関連工場が建ち 並ぶ臨海型工業団地 北東12m道路、西側道 水道 鎌田 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   390 ｍ、西   260 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 鎌田駅　西方 3.6km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松山南西部の臨港部に位置する大規模な木材関連の工場が多い地域であり、地価水準は長期的に下 落が続いていたが、景気が上向きになれば、横ばいから上昇になってくるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市及びその周辺の港湾や幹線道路に近い工業地域である。需要者の中心は港湾等を利用する広大な敷 地が必要な事業を行う法人が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響等で土地の需要は低迷していたが、景気の 持ち直しの動きから、少しづつ明るい兆しも見られる。なお、指標となる取引は少なく、市場における中心となる規模 や価格帯は現状では見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、臨海工業地域で自用の物件がほとんどであり、賃貸市場は成熟していないため収益還元法の適用は困難で あった。このため、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡や前年標準地価格からの検討を 行って、単価と総額との関連や周辺工場地域との価格バランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済は、緩やかに回復しており、設 備投資や公共投資も増加しているが、一方、 住宅投資は弱めの動きとなっている。 木材関連の工業団地は、木材価格の高止まり の中でも需要は堅調で、企業収益も上昇が見 込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％