別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 9-4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　長井　俊輔   TEL.

鑑定評価額 310,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市南吉田町２７９８番５０ ②地積 　(㎡) 12,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 倉庫 Ｓ1 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 南12m市道、東側道 水道、下水 余戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   280 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 工場又は倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道角地 交通 施設 余戸駅北西方 4.1km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、松山市の湾岸部に位置する臨海工業地域である。工場、倉庫等が集積する工業団地として成熟してお り、当面は現況同様の推移を辿るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中予地域に存する工業地域一円と把握される。主たる需要者は当圏域に地縁性を有し事業拡大を企図する 既存事業者及び当圏域への進出を目論む県内外事業者まで多岐に及ぶものと想定される。コロナ禍による企業活動の停 滞により設備投資水準はやや低調であったが、近時は工業用地の希少性もあって需給環境は回復傾向がうかがえる。市 場における中心価格帯は、取引件数が限られ、また、画地規模によりバラツキがあり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、湾岸部の臨海工業地域であるが、自用が大勢を占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適 用は断念した。採用した取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集・選択した工業地の取引 事例に適切に補修正を行って試算したものであり規範性が認められる。以上より、本件では、標準地の前年価格からの 推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は緩和されつつも、新たな懸 念材料である円安・物価高を背景に、先行き 不透明感が再燃しつつある。 成熟した臨海工業地域であり、特段の変動要 因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％