鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -2241	松山市		建付地	（　）	長方形	南10.7m市道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
b	２３Ｋ１ -156	松山市		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、南2.5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
c	２３Ｋ１Ｙ -350	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、西4.1m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	２３Ｋ１Ｙ -351	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北7m、角地		準工特別用途地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,733	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	36,542	100 [ 78.5]	46,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,600
b	(　 ) 33,746	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.8]	42,786	100 [ 94.1]	45,469		45,500
c	(　 ) 53,136	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,782	100 [ 111.9]	46,275		46,300
d	(　 ) 26,799	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 82.4]	44,092	100 [ 94.4]	46,708		46,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

松山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例等が得られず、土地の再調達原価が把握できないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,402,282	977,048	3,425,234	2,764,860	660,374	（　0.9479） 625,969	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,608,022 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	458.00	Ｓ1	458.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	798 ㎡	19.5 m x 41.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所としての一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫兼事務所	458.00	100.0	458.00	850	389,300	3.0	1,167,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		458.00	100.0	458.00		389,300		1,167,900
								0

⑨年額支払賃料	389,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,671,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 458.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,671,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,391,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,167,900 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,402,282 円　　　　（　 5,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-753	736 ( 732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	802	対象基準階の　月額実質賃料　　 852 円/㎡　月額支払賃料（　 850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-302	808 ( 772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,400 円	40,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	140,148 円	4,671,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,000 円	40,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 977,048 円　（　　　　　　 1,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 86,000 円／㎡　×　 458.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,764,860 円（　　　　　 3,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,402,282 円
②総費用	977,048 円
③純収益　①－②	3,425,234 円
④建物等に帰属する純収益	2,764,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	660,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	625,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,608,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松山 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 9-1

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　徹哉

TEL.

鑑定評価額

36,700,000 円

１㎡当たりの価格

46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市北吉田町１０５５番２				②地積　(㎡)	798 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ1	小規模工場、倉庫等が多い工業地域	西6m市道	水道、下水	余戸 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 350 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

余戸駅北西方

4.1km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は事業所及び倉庫等を中心とした地域であり、大きな変動要因は無く、地価は依然弱含みで推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は臨海部を中心とする松山市内の工業地域一帯である。中心需要者は県内外の事業収益を目的とした法人個
人資本である。企業活動は新型コロナの影響からは持ち直しつつあるが、中小工場・倉庫用地の需要は弱含んでいる。
取引件数も少なく、取引の中心となる価格帯は見出しがたい状況にあるが中小規模の工業地は概ね３０，０００円～５
０，０００円／㎡程度に収斂しているものと思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺の工業地域は、自用の工場・倉庫が大半で賃貸市場は未熟成であり、収益価格の試算を行ったもの
の、精度はやや劣るものと思われる。一方、規範性を有する取引事例より求めた比準価格は信頼性の高いものと思料す
る。したがって、周辺の市を含む広域的な工業地の市場動向、価格牽連性のある周辺の標準地価格との均衡も考慮し、
比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済全体としては新型コロナの影響から
緩やかに持ち直している。企業の生産活動も
回復傾向にある。

地価に影響を与える地域要因に大きな変動は
ないが、中小工業地の需要は弱含みで、地価
の下落は継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１ -320	松山市		更地	（　）	不整形	東9.7m県道、北15m、西4m、三方路		工業 (70,200)
b	２３Ｋ１Ｙ -1985	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２３Ｋ１Ｙ -2241	松山市		建付地	（　）	長方形	南10.7m市道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
d	２３Ｋ１Ｙ -2242	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、南3m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,674	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 76.4]	50,215	100 [ 109.2]	45,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 32,474	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,247	100 [ 72.0]	44,788		44,800
c	(　 ) 36,733	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	36,542	100 [ 78.8]	46,373		46,400
d	(　 ) 38,306	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,781	100 [ 77.6]	47,398		47,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

松山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,402,282	976,548	3,425,734	2,764,860	660,874	（　0.9479） 626,442	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,618,304 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	458.00	Ｓ1	458.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	798 ㎡	19.5 m x 41.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫兼事務所	458.00	100.0	458.00	850	389,300	3.0	1,167,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		458.00	100.0	458.00		389,300		1,167,900
								0

⑨年額支払賃料	389,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,671,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 458.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,671,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,391,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,167,900 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,402,282 円　　　　（　 5,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-150	874 ( 872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	832	対象基準階の　月額実質賃料　　 852 円/㎡　月額支払賃料（　 850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-302	808 ( 772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	872
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,400 円	40,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	140,148 円	4,671,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,000 円	40,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,548 円　（　　　　　　 1,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 86,000 円／㎡　×　 458.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,764,860 円（　　　　　 3,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,402,282 円
②総費用	976,548 円
③純収益　①－②	3,425,734 円
④建物等に帰属する純収益	2,764,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	660,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	626,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,618,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）