鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１ -167	松山市		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		準工特別用途地区都市計画道路 (60,200)
b	２３Ｋ１ -903	松山市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｙ -360	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.8m市道、西1m、角地		近商 (80,200)
d	２３Ｋ１Ｙ -1974	松山市		建付地	（　）	不整形	東32m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,700	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,822	100 [ 102.7]	105,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 138,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	122,687	100 [ 115.8]	105,947		106,000
c	(　 ) 97,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,399	100 [ 92.2]	105,639		106,000
d	(　 ) 62,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 60.0]	116,556	100 [ 111.3]	104,722		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

松山 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,674,646	1,940,614	7,734,032	6,849,720	884,312	（　0.9443） 835,056	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,373,647 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	181.60	Ｓ3	544.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	379 ㎡	24.7 m x 15.2 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロアー貸し、２階以上ワンルーム（平均専有面積約３０㎡）の共同住宅

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	181.60	90.0	163.40	2,350	383,990	6.0	2,303,940
							0.0	0
2～ 3	住宅	181.60	81.4	147.83	1,460	215,832	3.0	647,496
							0.0	0
～

～

～

計		544.80	84.3	459.06		815,654		3,598,932
								0

⑨年額支払賃料	815,654 円　×　12ヶ月　＝　 9,787,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 459.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,787,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 507,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,640,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,598,932 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,674,646 円　　　　（　 25,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-112	2,577 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,362 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-406	2,402 ( 2,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,341
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	477,000 円	95,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,914 円	10,147,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,300 円	95,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,940,614 円　（　　　　　　 5,120 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 544.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,849,720 円（　　　　　 18,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,674,646 円
②総費用	1,940,614 円
③純収益　①－②	7,734,032 円
④建物等に帰属する純収益	6,849,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	835,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,373,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
松山 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-28

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　井上　往美

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市空港通１丁目３３５番２｢空港通１－６－２７｣				②地積　(㎡)	379 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1.5:1	事務所Ｓ3	事務所、店舗等が混在する路線商業地域	北15.5m県道	水道、下水	土居田 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ県道

交通

施設

土居田駅北東方

650m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

南西部郊外の路線商業地域であり、今後も現状の状況が維持されるものと予測する。地価水準は横ばい傾向で安
定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松山市内および周辺部の沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁
性のある企業や個人商店主であるが、収益用不動産への圏域外からの投資も見られる。取引は複合不動産を対象とする
にとどまるため、価格の中心は認めがたいが、更地換算で１０万円／㎡台が需要の中心であると見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は郊外型路線商業地域で、建物は低層で広大な駐車場を要する店舗、事業所が多く、土地の収益価格は低位に
試算される必然性がある。一方、比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用しており、市場性を適確に
反映した価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、圏域内の路線商業地域の動向も比較検
討して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの回復基調の中、中心商業地で
は地価上昇基調への回帰があるが、周辺部や
歓楽街などではコロナ禍以前の状態には戻っ
ていない。

路線商業地域として熟成しており、価格形成
要因の変動は、特に認められない。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１ -167	松山市		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		準工特別用途地区都市計画道路 (60,200)
b	２３Ｋ１ -1504	松山市		建付地	（　）	台形	南26m国道、東2m、北2m、三方路		近商 (80,200)
c	２３Ｋ１Ｙ -1981	松山市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、南3m、角地		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ１Ｙ -925	松山市		更地	（　）	台形	西20m市道、東1.7m、二方路		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,700	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,822	100 [ 102.9]	105,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 70,336	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 101.0]	107,888	100 [ 102.0]	105,773		106,000
c	(　 ) 42,143	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.4]	113,288	100 [ 99.9]	113,401		113,000
d	(　 ) 103,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,402	100 [ 104.8]	98,666		98,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

松山 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,667,887	1,897,231	7,770,656	6,648,680	1,121,976	（　0.9443） 1,059,482	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,774,157 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	181.60	Ｓ3	544.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	379 ㎡	24.7 m x 15.2 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロアー貸し、２階以上ワンルーム（平均専有面積約３０㎡）の共同住宅

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	181.60	90.0	163.44	2,346	383,430	6.0	2,300,580
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	181.60	81.4	147.82	1,460	215,817	3.0	647,451
							0.0	0
～

～

～

計		544.80	84.3	459.08		815,064		3,595,482
								0

⑨年額支払賃料	815,064 円　×　12ヶ月　＝　 9,780,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 459.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,780,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 507,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,633,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,595,482 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,667,887 円　　　　（　 25,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-104	2,373 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,446 円/㎡　月額支払賃料（　 2,346 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-663	2,527 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,418
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,000 円	92,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,631 円	10,140,768　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,800 円	92,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,897,231 円　（　　　　　　 5,006 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 544.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,648,680 円（　　　　　 17,543 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,667,887 円
②総費用	1,897,231 円
③純収益　①－②	7,770,656 円
④建物等に帰属する純収益	6,648,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,121,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,059,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,774,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）