鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１ -1959	松山市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	２３Ｋ１Ｙ -926	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
c	２３Ｋ１Ｙ -923	松山市		更地	（　）	不整形	西30m県道、北4.1m、二方路		商業 (90,500)
d	２３Ｋ１ -2107	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	216,391	100 [ 69.5]	311,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 214,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	229,905	100 [ 74.8]	307,360		307,000
c	(　 ) 240,700	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	221,252	100 [ 72.8]	303,918		304,000
d	(　 ) 216,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	216,186	100 [ 70.2]	307,957		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

松山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,555,949	1,654,330	5,901,619	5,290,160	611,459	（　0.9443） 577,401	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,321,588 円　　　　（　 99,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	82.00	Ｓ4	345.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	9.8 m x 13.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗（フロア貸し）、３～４階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

屋内階段、エレベーター等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.00	82.4	67.53	2,970	200,564	6.0	1,203,384
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.00	82.4	67.53	2,500	168,825	6.0	1,012,950
							0.0	0
3～ 4	事務所	82.00	82.4	67.53	2,200	148,566	6.0	891,396
							0.0	0
～	ＰＨ	17.55

～

計		345.55	78.2	270.12		666,521		3,999,126
								0

⑨年額支払賃料	666,521 円　×　12ヶ月　＝　 7,998,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,998,252 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 479,895 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,518,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,999,126 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,555,949 円　　　　（　 66,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-5	3,588 ( 3,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,985 円/㎡　月額支払賃料（　 2,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-2	3,033 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,902
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,000 円	71,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	319,930 円	7,998,252　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 598,000 円	71,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	71,200 円	71,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,200 円	71,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,654,330 円　（　　　　　　 14,512 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 345.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,290,160 円（　　　　　 46,405 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,555,949 円
②総費用	1,654,330 円
③純収益　①－②	5,901,619 円
④建物等に帰属する純収益	5,290,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	611,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	577,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,321,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
松山 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-16

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　清田　明弘

TEL.

鑑定評価額

35,100,000 円

１㎡当たりの価格

308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市大街道３丁目５番２外				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西12m市道	水道、ガス、下水	大街道 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

大街道駅北方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、観光客向けの飲食店等も多い。今後も現状と同様
の利用状況が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松山市中心部に近い商業地域であり、特に代替競争関係にあるのは、観光客を対象とする店舗立地が可
能な商業地域の圏域である。需要者の中心は県内外の法人であり、個人事業者も見られる。当該地域は松山城への登山
口が近接しており、観光客向けの店舗が多く、飲食業を中心に新規出店も活発で、需要も底堅い地域である。地価は、
やや上昇傾向に転じている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、収益性、投資採算性を判断基準とする需要が認められる地域であるが、自用目的での取引も多い地域
である。また、賃料の遅効性等から収益価格は低位に求められた。よって、信頼性の高い取引事例から求められた市中
心部近郊の商業地としての市場性を反映している比準価格を標準とし、低位に算出された収益価格を充分参酌し、さら
に、前年価格及び近隣地域の市場動向等も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で松山市中心商業地の一部では土地
取引にやや停滞感が見られたが、持ち直しの
傾向にあり、地価は横ばいか、やや上昇傾向
で推移している。

観光業はコロナ禍で深刻な打撃を受けていた
が地価はやや下落傾向からやや上昇傾向に転
じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -2235	松山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11.7m市道、南5.7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２３Ｋ１Ｙ -1977	松山市		更地	（　）	不整形	東18m市道、南東4.1m、角地		２住居 (80,200)
c	２３Ｋ１Ｙ -926	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
d	２３Ｋ１ -11	松山市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、北5.8m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,906	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	292,361	100 [ 95.1]	307,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 213,406	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	223,362	100 [ 72.7]	307,238		307,000
c	(　 ) 214,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	229,905	100 [ 74.8]	307,360		307,000
d	(　 ) 385,059	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	370,990	100 [ 119.5]	310,452		310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

松山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,624,852	1,662,948	5,961,904	5,312,450	649,454	（　0.9443） 613,279	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,025,078 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	82.00	Ｓ4	345.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	9.8 m x 13.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸しを想定

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

屋内階段等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.00	82.4	67.53	3,100	209,343	6.0	1,256,058
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.00	82.4	67.53	2,600	175,578	6.0	1,053,468
							0.0	0
3～ 4	事務所	82.00	82.4	67.53	2,130	143,839	6.0	863,034
							0.0	0
～	塔屋	17.55

～

計		345.55	78.2	270.12		672,599		4,035,594
								0

⑨年額支払賃料	672,599 円　×　12ヶ月　＝　 8,071,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,071,188 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 484,271 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,586,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,035,594 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,624,852 円　　　　（　 66,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-454	3,876 ( 3,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	3,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,116 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-455	2,997 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,155
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,500 円	71,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	322,848 円	8,071,188　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,600 円	71,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,662,948 円　（　　　　　　 14,587 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,500,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 345.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,312,450 円（　　　　　 46,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,624,852 円
②総費用	1,662,948 円
③純収益　①－②	5,961,904 円
④建物等に帰属する純収益	5,312,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	649,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	613,279 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,025,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）