鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -922	松山市		更地	（　）	不整形	北西20m市道、南5.5m、二方路		商業駐車付置義務 (100,500)
b	２３Ｋ１Ｙ -923	松山市		更地	（　）	不整形	西30m県道、北4.1m、二方路		商業 (90,500)
c	２３Ｋ１ -11	松山市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、北5.8m、二方路		商業 (100,500)
d	２３Ｋ１ -1959	松山市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,665	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 132.2]	240,880	100 [ 103.0]	233,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 240,700	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	221,252	100 [ 94.9]	233,142		233,000
c	(　 ) 385,059	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	370,990	100 [ 157.6]	235,400		235,000
d	(　 ) 201,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	216,391	100 [ 93.1]	232,429		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +56.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

松山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,058,278	10,767,326	42,290,952	37,308,800	4,982,152	（　0.9474） 4,720,091	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	92,550,804 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	393.69	ＲＣ6	2,311.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	673 ㎡	17.8 m x 39.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、タワー式駐車場２０台

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	立体駐車場	300.00

1～ 1	店舗	327.99	80.0	262.39	3,033	795,829	6.0	4,774,974
							0.0	0
2～ 2	事務所	346.32	85.0	294.37	2,700	794,799	6.0	4,768,794
							0.0	0
3～ 6	事務所	329.17	85.0	279.79	2,450	685,486	6.0	4,112,916
							0.0	0
塔屋～		20.82

計		2,311.81	72.5	1,675.92		4,332,572		25,995,432
								0

⑨年額支払賃料	4,332,572 円　×　12ヶ月　＝　 51,990,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,675.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,990,864 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,779,543 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,811,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,995,432 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 246,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,058,278 円　　　　（　 78,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-300	2,420 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,048 円/㎡　月額支払賃料（　 3,033 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-405	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,620,000 円	524,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,667,726 円	55,590,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,030,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,401,600 円	524,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	524,000 円	524,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	524,000 円	524,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,767,326 円　（　　　　　　 15,999 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	524,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,311.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,308,800 円（　　　　　 55,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,058,278 円
②総費用	10,767,326 円
③純収益　①－②	42,290,952 円
④建物等に帰属する純収益	37,308,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,982,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,720,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,550,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
松山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-2

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　米田　知弘

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市宮田町１８６番４外				②地積　(㎡)	673 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ6	事務所ビル、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東27m県道	水道、ガス、下水	宮田町 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 10 ｍ、南 170 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

宮田町電停南西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域はＪＲ松山駅北方の幹線街路沿線区域である。合同庁舎、フジグラン松山等の吸引施設があり繁華性は
高い地域である。ＪＲ松山駅周辺整備事業（市内電車延伸予定等）の進捗により今後地域の変動が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松山市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者は地元企業が中心であるが、県外の大手資本の参入
も考えられる。周辺地域ではＪＲ松山駅周辺整備事業の影響により買進みの取引が見られるが、近隣地域への影響は小
さく、地価は横ばいで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性・投資採算性を判断基準とする商業地域であり、現実の地上建物に類似する建物想定により立体駐車場も勘案し
収益価格を試算したが、収益性の判定指標には不確定要素もある。取引市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性
が高いと判断される。よって比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地価格及び市場の特性等に留意し
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松山 5-19                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    231,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内経済は緩やかな回復傾向にある。

ＪＲ松山駅周辺整備事業が進捗中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

松山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -352	松山市		建付地	（　）	不整形	北36m県道、西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３Ｋ１Ｙ -2239	松山市		底地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２３Ｋ１ -335	松山市		更地	（　）	長方形	北30m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２３Ｋ１Ｙ -2240	松山市		建付地	（　）	長方形	西40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.5]	217,683	100 [ 98.8]	220,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 246,240) 246,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,240	100 [ 100.0]	246,240		246,000
c	(　 ) 205,334	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,267	100 [ 72.8]	225,641		226,000
d	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,953	100 [ 120.0]	238,294		238,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

松山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,164,371	11,103,953	43,060,418	38,661,600	4,398,818	（　0.9474） 4,167,440	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	81,714,510 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	393.69	ＲＣ6	2,311.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	673 ㎡	17.8 m x 39.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、タワー式駐車場２０台

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	立体駐車場	300.00

1～ 1	店舗	327.99	80.0	262.39	3,000	787,170	6.0	4,723,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	346.32	85.0	294.37	2,700	794,799	6.0	4,768,794
							0.0	0
3～ 6	事務所	329.17	85.0	279.79	2,500	699,475	6.0	4,196,850
							0.0	0
塔屋～		20.82

計		2,311.81	72.5	1,675.92		4,379,869		26,279,214
								0

⑨年額支払賃料	4,379,869 円　×　12ヶ月　＝　 52,558,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,675.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,558,428 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,246,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,912,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,279,214 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 252,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,164,371 円　　　　（　 80,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-756	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-757	1,931 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,861
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,715,000 円	543,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,684,753 円	56,158,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,561,200 円	543,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	543,000 円	543,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	543,000 円	543,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,103,953 円　（　　　　　　 16,499 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	543,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 2,311.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,661,600 円（　　　　　 57,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,164,371 円
②総費用	11,103,953 円
③純収益　①－②	43,060,418 円
④建物等に帰属する純収益	38,661,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,398,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,167,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,714,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）