別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -40 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大西　泰祐   TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市溝辺町甲９７番１２ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス 道後公園 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ市道 交通 施設 道後公園電停東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松山市内東部郊外の住宅地域として熟成しており、今後とも現状と同様の居住環境を維持するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市内東部方面の標準住宅地域を中心とした圏域。需要者は圏域内に居住する３０歳代から４０歳代 の一次取得者層が中心である。需要の中心は土地のみで４５坪程度、総額で１，０００万円から１，１００万円程度で ある。圏域内で小規模に開発されたミニ分譲地が見られ、優良物件は比較的堅調な需要が見られる。ただ、本件近隣地 域では需要は総じて弱めで、下落率を弱めつつも地価下落傾向が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由 には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的 な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [118.2] [100.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の令和４年上半期土地取引件数は２， ３１８件で前年同期比でやや減少しているが コロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた 感による。 市内東部郊外に位置する住宅地であり、需要 は弱含み、下落率を弱めつつ地価下落は継続 していると判断する。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％