別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 松山 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -39 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市苞木甲３番６ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 海岸に近い住宅地域 南東4m私道 水道、下水 粟井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 粟井駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市郊外の旧北条市内に位置し、海岸端に程近い住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められないことから 、今後も現状を維持するものと予測する。地価は引き続き下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧北条市を中心とした松山市北部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は、同一需給圏内の ３０～４０歳代の一次取得者である。従来は相対的な価格の安さから、旧松山市のベッドタウンとしての需要が認めら れたが、近年は旧松山市郊外部の地価下落に伴い、その競争優位性は低下しており土地需要は弱い。土地は５００万円 前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内では戸建住宅が主体であり共同住宅は散見される程度で、自用目的での取引が殆どである。また標準地は規 模が小さく収益物件の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。一方、同地域は居住の利便性、快適性を 重視する住宅地域であるので、市場の実勢価格を反映する比準価格の規範性は高い。よって本件では、比準価格を採用 し、代替性を有する他の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。 旧北条市南部に位置する住宅地域であり、需 要は弱く、新規分譲地では市場滞留が長引い ている。地価は依然として下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％