別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -38 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市勝岡町１６１番１ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、倉庫、作 業場等が混在する住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 伊予和気 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 伊予和気駅　北西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市北西部郊外に位置する住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。地価水準は緩やか な下落傾向にあり、今後もやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北西部郊外の住宅地域の圏内。需要者は市内居住の３０～４０代からなる１次取得者層が中心である。 市中心部から距離があり、最寄駅等の生活利便施設との接近性もやや劣ることから、需要は引き続き弱く、地価下落傾 向は継続している。土地需要の中心は約５０～６０坪程度で、単価は坪１５万前後であり、新築戸建物件は２，５００ 万円までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には収益物件も見られるものの、自己使用目的が中心の地域であり、数少ない取引事例も自己使用目的による ものが殆どであることから、収益価格の試算は現実的ではない。規範性を有する取引事例より導かれた比準価格の信頼 性が高いことから、比準価格を採用しつつも、代表標準地との均衡、さらに市場の特性及び周辺の収益物件の収益性等 をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [102.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足 や物価高騰などを原因とする工事の長期化や 建築費の高騰が懸念される。 価格に影響を与えるような地域要因の大きな 変動はなく、需要はやや低調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％