別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -36 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市久米窪田町１０００番１３ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道、背面道 水道 鷹ノ子 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 鷹ノ子駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市南東郊外部の市街化調整区域との境に存する地域であるが、一般住宅である戸建住宅が建ち並 ぶ熟成した住宅地域であり、今後とも同様の住環境のもと、現状の利用状況が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松山市南東郊外部に広がる住宅地域の圏域。松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層が需要 者の中心だが、松山市外からの需要も存する。地域は比較的住環境は良好であるが市中心部から離れた郊外部に位置し 、地域は電車の駅からやや離れていることもあり、土地需要は現状、あまり強くは無い。近隣地域等の需要の中心的な 価格帯は、土地４５坪程度で単価２５～２６万円／坪程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が著しく低く、また対象標準地の画地 規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算しなかった。本件では比準価格のみの試算とな ったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され、市場の実態を適切に反映している 。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 87.9] [101.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現状、松山市ではコロナ禍の中だが経済活動 は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者の 再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先 行きは不透明。 地域要因に特段の変動は無い。地域の住環境 は比較的良好だが、地域は市郊外部に存し利 便性がやや劣り、土地需要はあまり強く無い 。 個別的要因に特段の変動は無い。東側道路に 面しており、日照等、住環境の面で優位性が ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％