別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松山 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -35 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 99,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市余戸東１丁目３８９番３ ｢余戸東１－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5m市道 水道、ガス 余戸 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 余戸駅南東方 540m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市南西郊外部に位置する戸建住宅地域であり、今後も現状の環境が維持されていくものと予測す る。地価は安定的に推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松山市南西部郊外の住宅地域一円。松山市に在住する３０～４０歳代の一次取得者が需要者の中心で あるが、県南部地域からの地縁的選好性もある。開発素地があれば中小規模の宅地開発が行われる状況で、松山市の緩 やかな景気回復の状況もあり、住環境が比較的良好な近隣地域周辺等の需給関係は安定している。需要の中心は土地１ ５０㎡程度で１，４００～１，５００万円、新築戸建物件で総額２，５００万円～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では 共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが 、比準価格は対象標準地との価格牽連性が高い取引事例から適正に試算されたもので、市場価値を適切に反映している 。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [100.0] 100 99,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復基調にあり、環境良好な 住宅地域をはじめ、全般的な地価上昇エリア の広がりがあるが、郊外部は弱く、格差拡大 が認められる。 周辺地域で松山外環状道路空港線の建設整備 が進んでいる。地価は安定している。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％