別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -29 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市湯渡町６６番６ ｢湯渡町８－１１｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほかに 共同住宅も見られる 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 勝山町 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 勝山町電停　南東方 960m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の東側外縁に位置する利便性の高い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状と同 様の居住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部及び近郊の住宅地域の圏内。需要者は市内居住の３０～４０代からなる１次取得者層が中心であ る。市中心部に近く、利便性に優れるため需要は堅調であるが、売物件は街路条件の劣るものが多く、低水準での取引 が目に付く。土地は２，０００万円程度で、新築戸建物件は少なく、複合不動産は地上建物の状況により、価格帯はさ まざまである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には収益物件も多く見られるものの、自用目的取引が中心となっているため、収益価格の市場適合性は劣る。 よって信頼性・規範性を有する４事例より導かれた比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡、 さらに市場の特性等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [103.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足 や物価高騰などを原因とする工事の長期化や 建築費の高騰が懸念される。 利便性良好な住宅地域であり、価格に影響を 与える地域要因の大きな変動はないが、需要 は根強いものがある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％