別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松山 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -27 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　清田　明弘   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市平井町甲１６４４番１ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南4.4m市道 水道 平井 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 平井駅北西方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松山市南東部郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現 在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市南東部郊外の市街化調整区域内の住宅地域とした。需要者は、当該地域に地縁血縁のある者に概 ね限定され、圏域外からの流入等はあまり認められず、近隣地域周辺の土地の需要は弱い。圏域内の市街化調整区域の 土地の取引件数は少なく、その取引にも縁故者間による売買等の事情を有するものも多く、需要の中心となる価格帯は 見出し難い。地価はやや下落傾向が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法 は適用出来なかった。よって、市街化調整区域内の住宅地としての市場性を反映しているものと判断される比準価格を 標準とし、収益価格を求めることが出来なかったことを再検討し、更に、前年価格及び周辺の公示価格等との均衡も考 慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般経済は不安定な要因もある。地価も中心 部に近い住環境が良好な地域では、横ばいや 、やや上昇傾向が見られるが、郊外部は、や や弱含みである。 地域要因に特に変動は見受けられない。市街 化調整区域内であり、土地需要は限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％