別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 松山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -24 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市平井町甲３６６０番１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に作業 場等が見られる住宅 地域 東4.6m市道 水道 梅本 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 梅本駅北方 950m 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は松山市南東部の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測す る。地価は緩やかに下落しており、今後もやや弱含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市南東部の伊予鉄道高浜横河原線沿線の住宅地域一円である。需要者は市内在住または出身の３０ ～４０代の一次取得者が中心である。中心部から広がる地価回復傾向も波及に至っておらず、下落率は縮小しつつも下 げ止まっていない。中心となる価格帯は１５０～１７０㎡前後の土地のみで１，１００～１，３００万円、新築戸建住 宅で２，５００～２，７００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用であり、自用目的の取 引が中心である。共同住宅を想定するには標準地の地積が小さく、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。したが って規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、前年変動率、周辺の標準地価格とのバランス等を考慮し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。 住環境が整った住宅地域で特に大きな変動は ない。地価は引き続き弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％