別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -20 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市土居田町７３７番５ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ1 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 土居田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 土居田駅北西方 420m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市南西部郊外に位置する住宅地域である。分譲の動きもコンスタントにあり住宅地需要は比較的 堅調で地価は横這い傾向で推移している。今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市南部及び南西部郊外の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する３０ ～４０歳代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。当該地域及びその周辺地域は伊予鉄道郡中線 の沿線に近く、比較的利便性が良好で土地需要は底堅い。土地需要の中心は約４５坪前後で単価は３２万円／坪前後で ある。新築戸建物件は３，０００～３，５００万円程度の物件を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自己使用目的の取引が大半で賃貸物件は少ない。売買当事者は市場での取引価格を指標として意思決定を 行うものと思料される。また標準的規模が小さく、共同住宅を想定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出 来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、 代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 95,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済は緩やかに持ち直しつつあるが 円安や原材料・原油価格高騰等が企業活動や 個人消費に水を差す可能性もあり先行き不透 明な状況にある。 地域要因に特段の変動は認められない。利便 性の比較的良好な地域であり、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％