別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 松山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -19 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市内浜町５番３外 ｢内浜町５－１４｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 三津浜 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 三津浜駅北方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路が整備された松山市郊外の住宅地域であり、居住環境要因に大きな変化はないが、市中心部からの距離に伴 う市場競争力の低下が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は松山市西部郊外の住宅地域を中心とした広域的住宅地域一円。中心需要者は３０代、４０代の一次 取得者層である。近年近隣地域での取引は把握できていないが周辺部における取引価格の推移等から中心価格帯は概ね ㎡当り７万円から８万円程度と判定する。駅には程近い地域であるが、市中心部から距離があることから依然需要は弱 含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、標準的使用及び敷地規模の観点から賃貸想定は非現実的である。したが って収益価格試算は適用外とした。以上のことから本件においては、自用目的を主とした市場洗礼を受けた比準価格を 中心に、近隣地域における住宅需要及び市場競争力の程度を考慮し、且つ前年標準地価格及び周辺公示地価格等との検 討を行い熟考した結果、比準価格をもって鑑定評価額とすることを妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。 需要者の選好性に慎重さが増し二極化が進展 するなか、中心部から距離がある三津地区の 宅地需要は低迷しており地価は下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％