別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 松山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -17 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市北条１０７１番３ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 北西7m市道 水道、下水 伊予北条 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 伊予北条駅北方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市郊外の旧北条市に位置する旧来からの住宅地域で、住環境等の地域要因は今後も現状を維持するものと予 測する。地価は引き続き下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧北条市を中心とした松山市北部郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏内居 住の３０～４０代の一次取得者である。古くからの住宅地域であり、地域要因に特に変動はないが、隣接する旧松山市 郊外部の地価下落に伴い、相対的な価格優位性が低下してきており、土地需要は弱含みである。需要の中心価格帯は土 地のみで５５０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体で共同住宅は散見される程度であり、自用目的での取引が中心となり、収益目的での取引は 少ない。また標準地は規模が小さいため、収益還元法の適用はできなかった。一方、同地域は居住の利便性、快適性を 重視する住宅地域であるので、市場の実勢価格を反映した比準価格の規範性は高い。よって本件では、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格からの変動率等を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。 旧北条市内の住宅地域の中では、居住利便性 が高く、需要は比較的安定しているが、供給 過多から地価は依然として下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％