別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -15 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大西　泰祐   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市富久町２９５番１５ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い新興住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 余戸 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ私道 交通 施設 余戸駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 本件地域は、松山市南西部の一般住宅を中心とした住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状と同様の住 環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市内西部、南西部方面の標準住宅地域を中心とした圏域。需要者は圏域内に居住する３０歳代から ４０歳代の一次取得者層が中心である。需要の中心は土地のみで４０坪程度、総額で１，０００万円から１，２００万 円程度である。圏域内では農地が一部残っているため、これら農地を小規模に開発した分譲地が散見され、利便性に優 る分譲地に関する需要は比較的堅調であるが、建築費高騰の影響から総額を抑える傾向も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由 には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的 な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [103.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の令和４年上半期土地取引件数は２， ３１８件で前年同期比でやや減少しているが コロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた 感による。 市内住宅地でも相対的に需要が弱い西部エリ アに存し、地価は引き続き緩やかな下落傾向 が続いている。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％