別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -14 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市東野５丁目甲６９９番４外 ｢東野５－７－２３｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 道後公園 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 道後公園駅　南東方 2.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 松山市東部に位置する戸建住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は松山市の市街地およびその周辺の住宅地域一円である。需要者は松山市内に在住または勤務する自己居住 を目的とする個人が中心である。居住環境は良好であり住宅地として比較的熟成度の高い地域であるが、主な公共交通 の手段がバスであることから新規の需要は他の地域に比べ相対的に弱くなっている。なお、需要の中心価格帯は、土地 １８０㎡で１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例より導かれ、現実の市場を適切に反映しており信頼性は高い。なお、周辺地域には賃 貸物件も見られるものの、標準地の規模から収益価格を試算できなかった。このため、信頼性の高い取引事例より導か れた比準価格を妥当と認め、代表標準地との均衡、単価と総額との関連や周辺住宅地域との価格バランスにも留意して 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 85,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済は、緩やかに回復しており、設 備投資や公共投資も増加しているが、一方、 住宅投資は弱めの動きとなっている。 閑静な古くからの住宅地域であるが、電車の 駅が遠いことなどから、需要は弱含みである 。 東側市道に接面する長方形の画地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％