別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -13 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　武志   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市祝谷５丁目８２３番５ ｢祝谷５－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 南町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 南町電停北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 松山市北東部の緩傾斜地に位置する住宅地域で、今後とも現状のままで推移するものと予測するが、土砂災害の リスクが相対的に高い地域であるため、宅地需要はやや減少傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市北東部を中心とする市中心部に比較的近い住宅地域一円である。需要者の中心は、松山市居住の ３０～４０歳代の一次取得者層である。緩傾斜地で土砂災害等の影響を受けやすい地域であることから需要は市内にお いて相対的に弱含みで推移している。需要の中心は規模４０～６０坪程度であり、街路条件が劣ると価格が下振れする 傾向があるものの、中心的価格帯は土地総額１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は採算性が低い。また、標準地の画地規模 では共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しない。したがって生活上の快適性、利便性を重視する住宅地域 であることから、比準価格を妥当と認め、周辺の標準地価格との均衡及び前年価格からの変動率を考慮のうえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウィルス感染症の影 響を受けながらも緩やかに持ち直している。 緩傾斜地の住宅地で宅地需要がやや弱含みで 推移してきた当該地域も底値感が見られ下落 幅が縮小傾向にある。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％