別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -12 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市別府町３７７番１２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4m私道 水道、ガス、下水 山西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 山西駅　南方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市西部に位置する戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状と同様の居住環境が維 持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市西部郊外の住宅地域の圏内。需要者は市内居住の３０～４０代からなる１次取得者層が中心である。周 辺農地の宅地開発は続いており、売れ行きは比較的堅調であり、幹線道路沿線には商業施設が増えつつある。一方、既 存の住宅地、特に街路条件の劣る場合は低価格帯での取引が多く見られる。土地需要の中心は約４０坪程度で、単価は 坪２５万前後であり、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には収益物件も多く見られるものの、標準地の規模から収益価格を試算できなかった。規範性を有する取引事 例より導かれた比準価格の信頼性が高いことから、比準価格を採用しつつも、代表標準地との均衡、さらに市場の特性 及び周辺の収益物件の収益性等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [105.5] [100.0] 100 72,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足 や物価高騰などを原因とする工事の長期化や 建築費の高騰が懸念される。 価格に影響を与えるような地域要因の大きな 変動はないが、周辺に残る農地の宅地開発は 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％