別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -11 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市衣山５丁目３１番５６ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m私道 水道、ガス 西衣山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 西衣山南方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市西部郊外の高台に位置する区画整然とした住宅地域であり、閑静な住宅街を形成している。今後も現状の 住環境等を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市西部郊外の住宅地域一円である。特に代替性の高い地域は衣山、山西、南斎院町等の高台の地区で ある。需要者の中心は、松山市内在住の３０代～４０代の一次取得者層である。近隣地域一体は高台に位置し、価格は 弱含みであったが、下落幅は縮小傾向にある。新規の分譲地も比較的多く、坪２０万円～２５万円程度が中心価格帯と 見られ、１８０㎡で１，０００万円～１，３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。周辺地域においては 共同住宅も散見されるが、規模の観点から収益還元法の適用は断念した。一方、当該地域は、居住の快適性、生活利便 性を重視する住宅地域であり、市場の実勢価格を反映した比準価格の信頼性は高い。よって、本件では、比準価格を妥 当と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [103.0] 100 69,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロ ナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直 しが期待される状況にある。 当該地域についても市内中心部の住宅地と同 様に下落幅が縮小し、底値感が見られ始めて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％