別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -10 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市西垣生町３９７番３２ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、下水 鎌田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 鎌田駅西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 該当地域は松山市南西部に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も現在の住環境を 維持して、地価水準もほぼ横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は松山市郊外の住宅地域の一円である。需要は松山市内に在住または勤務する自己居住を目的とする個人が 中心である。電車駅から遠いものの、松山外環状道路の延伸等により交通利便性が改善され、新規分譲地が増えて、売 れ行きは好調となっている。なお、松山市郊外部の類似住宅地域と比較すると価格水準は少し低めであり、需要の中心 価格帯は土地１５０㎡で９００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は一般住宅が多い地域であり、標準地の画地規模では賃貸共同住宅の建築を想定することは現実的でない ため、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例よ り導かれ、現実の市場を適切に反映しており説得力は高いと思料する。よって、実証性の高い比準価格を標準に、代表 標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [131.6] [101.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済は、緩やかに回復しており、設 備投資や公共投資も増加しているが、一方、 住宅投資は弱めの動きとなっている。 松山外環状道路の延伸等に伴い、周辺では新 規の分譲地が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％