別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -7 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　長井　俊輔   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市山越４丁目１５９番１１外 ｢山越４－７－６０｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南4m私道、背面道 水道、ガス 本町六丁目 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   125 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 本町六丁目駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域である。住環境・利便性共に概ね良好であり、今後も現況を維持しな がら静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市城北地区を中心とした住宅地域を含む圏域と把握される。主たる需要者は市内及び隣接市町に勤務 する３０～４０代の一次取得者層と思料される。良好な生活利便性を背景に底堅い需要が存することから、各所でミニ 開発による宅地供給が継続的に行われている。市場における中心価格帯は、標準的な土地４０坪程度で、坪当たり３０ ～３５万円、総額で１，３００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心と思料されることから、居住の快適性及び 利便性等を重視した価格形成がなされるものと判断される。なお、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との均衡性及び標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市 場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.2] [104.0] 100 96,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は緩和されつつも、新たな懸 念材料である円安・物価高を背景に、先行き 不透明感が再燃しつつある。 利便性良好な既成住宅地域であり、特段の変 動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％