別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 松山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -6 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市北条辻４５３番８ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南4m私道、背面道 水道、下水 伊予北条 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 伊予北条駅東方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市北部郊外の旧北条市内に存する住宅地域で、今後も現状の居住環境等の地域要因を維持するものと予測す る。比較的利便性の高い住宅地であるが、地価は引き続き下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧北条市を中心とした松山市北部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は、同一需給圏内在 住の一次取得者が大半を占める。旧来は旧松山市のベッドタウンとしての需要が認められたが、近年は隣接する旧松山 市郊外部の地価下落に伴い、競争力は低下している。需要の中心価格帯は土地のみで７００～８００万円前後、新築の 戸建物件は２，０００万円程度の物件が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体であり、共同住宅は散見される程度で取引も自用目的が中心である。また対象標準地は収益 物件を想定するには規模が小さく、収益価格は試算しなかった。一方、同地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅 地域であり、市場の実勢価格を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、代替性を有する他の標準地価格との均衡等を総合的に検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [ 80.5] [104.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。 旧北条市内の住宅地域の中では、居住利便性 が高く、需要は比較的安定しているが、供給 過多から地価は依然として下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％