別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治   TEL.

鑑定評価額 9,060,000 円  １㎡当たりの価格 83,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市東長戸３丁目５７６番１５ ｢東長戸３－１０－１８｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道 水道、ガス 衣山 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 衣山駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市北部郊外に位置する住宅地域である。郊外部であるが住宅地需要は比較的堅調で、地価は横這 い傾向で推移している。今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市北部の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０歳代の一 次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。圏域内において新規の中小規模の宅地分譲が散見され、住宅 需要は底堅く、地価は安定的に推移している。土地需要の中心は約４０～５０坪前後で単価は２６～２８万円／坪前後 である。新築戸建物件は２，５００～２，８００万円程度の物件を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における土地の取引は、大半が自用目的であり、賃貸物件は少ない。また標準的規模が小さく、共同住宅を想 定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映 した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、周辺公示地とのバランス等も検討して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松山 -28                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     83,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済は緩やかに持ち直しつつあるが 円安や原材料・原油価格高騰等が企業活動や 個人消費に水を差す可能性もあり先行き不透 明な状況にある。 地域要因に特段の変動は認められない。取引 市場は比較的安定しており地価はほぼ横這い 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。東側道路に接面し ており、日照等がやや優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％