別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 まんのう 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まんのう 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 店舗 Ｗ1 小売店舗、一般住宅 等が見られる商業地 域 東11m県道、南側道 水道、下水 榎井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 榎井駅東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道等の主要幹線道への連続性は良いが路線商業地として熟成度は低く商況は弱い。当面は現況の商環境を維持 していくと予測するが、新型コロナの影響、背後地人口の減少等から地価は依然弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、まんのう町を中心としてその周辺の路線商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己使用 を目的とする中小法人又は個人事業主。人口減少、郊外大型店舗との競合等の要因に加え、新型コロナによる不透明感 もあり、需要者は減退傾向で、商業地の需要は弱い。不動産取引自体少なく業種、業態により取引規模も様々であるた め、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件がほとんどなく、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場 取引に基づいた実証的な価格であり、広範囲ではあるが一定の類似性、代替性が認められる。よって、代表標準地等と の検討も踏まえ、信頼性のある比準価格を採用し、需給動向も勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴平 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [134.0] [102.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響等が 残り、弱い動き。人口減少等により過疎化が 進行し、需要は減退傾向である。 農地も残る熟成度の低い路線商業地域であり 、商況は低調である。地価は依然下落基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％