別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 琴平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴平 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡琴平町五條字慶納６２４番５ ②地積 　(㎡) 507   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.5:1 店舗兼住宅 ＬＳ2 中小規模店舗、事務 所が多い国道沿いの 商業地域 北東12m国道、南東側道 水道 榎井 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 榎井駅南方 950m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町を縦断する既存国道沿いの商業地域であり人口減少等から衰退傾向にあるが当面は現状を維持すると予測さ れる。地価水準についてはコロナ禍による影響もあり、需要は少なく下落傾向に推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は琴平町の幹線道路沿いを中心として隣接市町を含む幹線道路沿いの地域である。主となる需要者は当該地 域に地縁性を有する県内の法人又は個人事業主等であると考えられる。コロナ禍による影響は不透明であるが人口減少 等による中心性の低下、他市町における大規模な商業施設等の立地等により既存国道沿い等の商業地としての地位は低 下している。当該地域で市場の中心となる価格帯は画地の規模等が多様であるため特に把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同町内の類似地域の事例を採用し適切に補修正を行い、市場性を反映した価格が得られたものと考えられ る。賃貸市場の未成熟な既存国道沿いの商業地域であり適切な事例が得られないことから収益価格は試算できなかった が当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益価格はあまり考慮されていない。よって本件では、比準価格を採 用して他の標準地等との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過 の影響等を注視する必要があるが一部地域を 除き地価は下落傾向にある。 一部店舗の入替等が見られるが、相対的に衰 退傾向は継続しており、地価は下落傾向に推 移しているものと考えられる。 角地であり競争力がやや優る。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％