別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 琴平 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴平 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡琴平町字川西８６１番２ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北東5m町道 水道、ガス、下水 琴平 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ町道 交通 施設 琴平駅南西方 680m 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で地域内道路はやや狭隘な部分もあり山際に近く新たな開発等なく、現在の状況のまま推移する と予測される。少子高齢化に伴う需給動向等から地価水準は下落傾向に推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、琴平町内の住宅地域を中心として、隣接市町の住宅地域を含む広域的な住宅地域がその範囲であると判 断される。主となる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する当町の居住者、出身者等であると考えられる。コロナ 禍による影響は明らかでないが、町外からの需要は少なく周辺市町への流出も見られるほか、宅地開発も低調に推移し ている。需要の中心となる価格帯は画地規模がやや多様であるが土地４百万円から８百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同町内の事例を採用して市場性を反映した価格が得られたものと判断される。収益価格は、適切な収益事 例がなく賃貸市場は未成熟であるため、試算できなかった。比準価格のみであるが、戸建住宅等が建ち並ぶ既存の住宅 地域であり、自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われており、比準価格の信頼性は高い。よって 本件では他の標準地等との均衡も検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過 の影響等を注視する必要があるが一部地域を 除き地価は下落傾向にある。 地域要因に特に変化はなく、需要は低迷して おり下落傾向が継続していると考えられる。 北東側道路で競争力にやや優れる。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％