別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇多津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇多津 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東4.3m町道 水道、ガス、下水 宇多津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ町道 交通 施設 宇多津駅北東方 2.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 元埋立地の住宅地として、今後も同様な住環境を維持するものと予測する。ウィズコロナの生活様式が定着しつ つあるものの、地価水準はやや下落基調を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇多津町を中心として隣接市町をも内含する住宅地域。需要者は圏内の一次取得者層が中心と思料され るが、特に当宇多津町は圏外からの需要者もみられる。圏域内においては、さぬき浜街道以南を中心に一定の宅地供給 がみられる。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが１５０～２００㎡前後の土地で７００万円程度までであ るものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い他画地規模も小さく共同住宅を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しない 。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [122.1] [103.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇多津町内の住宅地需要は、比較的堅調に推 移している。コロナ禍の影響は緩和しつつあ り、ウィズコロナの生活様式も徐々に定着し てきた。 埋立地内の住宅地である。団地としてはやや 古くなってきており、需要を喚起する要因に は乏しい。要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％