別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宇多津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇多津 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡宇多津町字網ノ浦２１３８番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西4m町道 水道、ガス、下水 宇多津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場周辺の古い街並みが残 る住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 宇多津駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近く、古い街並みが残っている戸建住宅地域。今後も現状の住環境を維持するものと思料する。需要の 中心は新宇多津都市や郊外に移っており、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は宇多津町及び隣接する周辺市町の戸建住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に居住また は通勤する一次取得者層である。需要の中心は新宇多津都市や、郊外の分譲地に移行している。地価は弱含みで推移し ているが、値頃感も出てきている。土地は８００万円前後、新築の戸建物件の取引は少ないが、２，５００万円程度が 取引の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的中心の戸建住宅地域で、賃貸物件が殆どなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。他 方、比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を 反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [102.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和される中、景気は回 復基調にある。地価は立地条件により二極化 。需要の中心は新宇多津都市及び郊外に移っ ている。 町役場に近い古い住宅地域であり、需要の中 心は新宇多津都市及び郊外に移っており、地 価は弱含みであるが、値頃感も出てきた。 南西側道路で日照にやや優れる。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％