別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 小豆島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.3 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南東4.2m町道、北東側道 水道 坂手東 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に存する既成集落地域 。 街 路 基準方位北　４．２ ｍ町道 交通 施設 坂手東停北方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 坂手地区の丘陵地に存する既成集落地域であり、現状の住環境のまま推移すると予測する。地縁性が強く他の地 域からの流入は少ないため少子高齢化が進行しており、今後も地価は弱含みのまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂手地区を中心とした小豆島町内の住宅地域である。地縁的選好性が強いため、典型的な需要者は小豆島 内の居住者が中心である。瀬戸内国際芸術祭による土地需要への影響は極めて限定的で、地場産業の衰退や人口の減少 、高齢化率の上昇等から需給動向は依然として低迷している。取引そのものが極めて少なく、画地規模等は様々であり 個別性も強いため、需要の中心価格帯について把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する事例を選択し、適切に要因比較、補修正等を行って求められており、実証性が高い 。また、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟なため賃料水準を把握することが困難なため、収益価格につ いては試算できなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小豆島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [103.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内は地場産業の衰退、人口の減少、高齢化 率の上昇が継続しており、土地需要は低迷し ている。 丘陵地の既存住宅地域である。地域の衰退は 進み、土砂災害も警戒され、宅地需要は低調 で、地価は下落基調で推移している。 接面方位（南東向き）による増価要因が認め られるほかは、概ね標準的である。なお、個 別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％